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今年上半年，全國(guó)多宗TOD地塊成交，地鐵公司這一拿地新面孔也頻頻出現(xiàn)在新增貨值榜單上，關(guān)于TOD模式及開發(fā)難度的熱議話題不斷。

(資料圖片僅供參考)

TOD模式是否適合每個(gè)城市？TOD發(fā)展面臨怎樣的機(jī)遇和挑戰(zhàn)？相比白地開發(fā)，TOD的門檻有哪些？……

在此前第五屆TOD創(chuàng)新論壇上，京投發(fā)展總裁高一軒與媒體探討TOD業(yè)務(wù)時(shí)認(rèn)為，TOD開發(fā)就像雕琢璞玉，用創(chuàng)新突破限制，最終交出一個(gè)妙趣橫生的作品，這正是TOD的趣味性和二次價(jià)值創(chuàng)造的地方，這一價(jià)值創(chuàng)造的過程對(duì)從業(yè)者來說也是一種機(jī)遇。

理性思考TOD與城市的適配度

根據(jù)中國(guó)城市軌道交通協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月30日，我國(guó)內(nèi)地累計(jì)有57個(gè)城市投運(yùn)城軌交通線路10566.55公里。其中，2023 年上半年新增城軌交通運(yùn)營(yíng)線路 236.55 公里。

越來越多的城市開通運(yùn)營(yíng)軌道交通，探索以TOD為抓手推進(jìn)城市的高質(zhì)量發(fā)展。上半年，包括北京、無錫、杭州、成都、重慶、佛山等在內(nèi)的城市，通過出臺(tái)相關(guān)政策文件、開展研討會(huì)等措施積極推動(dòng)TOD模式創(chuàng)新與落地，為建設(shè)宜居、韌性、創(chuàng)新、智慧、綠色、人文的新型城市貢獻(xiàn)助力。

“我跟很多地鐵公司以及城市軌道交通負(fù)責(zé)人溝通，大家的共識(shí)是，TOD確實(shí)走到了十字路口，一些二線和弱二線城市的TOD發(fā)展遇到了很大的障礙和挑戰(zhàn)?！备咭卉幪龟?，TOD的技術(shù)門檻、政策協(xié)同、經(jīng)濟(jì)利益與公共利益的平衡、超長(zhǎng)的開發(fā)周期等等，是當(dāng)前亟待突破的主要問題。因此，他建議理性考慮TOD這一模式，特別是車輛段開發(fā)模式，是否適合每個(gè)城市，能否做到因城施策。

京投發(fā)展也是在多年探索與實(shí)踐積累中，一步步攻克上述難題，確立了自己的獨(dú)特模式與答案。

以地鐵停車場(chǎng)上蓋綜合開發(fā)TOD項(xiàng)目為例，政府方要求實(shí)現(xiàn)城市土地集約化發(fā)展和資源合理配置，優(yōu)化交通格局，提升城市界面，激發(fā)區(qū)域活力；地鐵公司希望開發(fā)者有足夠成熟的經(jīng)驗(yàn)，兼顧地鐵運(yùn)營(yíng)效率和地產(chǎn)開發(fā)收益；市民業(yè)主則希望得到便捷與舒適兼具的居住和生活體驗(yàn)。

京投發(fā)展·公園悅府項(xiàng)目實(shí)景圖

那么，如何平衡城市(政府方)、地鐵(合作方)、市民(用戶)三方利益關(guān)系？京投發(fā)展以“TOD智慧生態(tài)圈”理念，構(gòu)建更好滿足與平衡三方關(guān)系的利益共同體，既注重提高城市資源運(yùn)營(yíng)效能，又著力提高地鐵市場(chǎng)話語權(quán)，同時(shí)不斷提升業(yè)主的幸福效率，走在“效率×幸?！眱r(jià)值創(chuàng)造方程式的解題路上。

用戶思維實(shí)現(xiàn)二次價(jià)值創(chuàng)造

對(duì)于TOD開發(fā)而言，具備了穩(wěn)定的復(fù)雜結(jié)構(gòu)打造能力、領(lǐng)先的減震降噪核心能力、卓越的架空?qǐng)@林營(yíng)造能力、復(fù)雜的立體交通組織能力，就穩(wěn)操勝券了嗎？

京投發(fā)展的答案是：并不能。因?yàn)檫@些不是用戶需要的全部。

時(shí)代在變，觀念在變，需求在變，必須從用戶的需求出發(fā)，以人為核心，以增強(qiáng)人的幸福感為目的，去實(shí)現(xiàn)人的基本需求之上的更高層次的滿足——這符合馬斯洛需求理論，也符合時(shí)代發(fā)展趨勢(shì)。

近年來，京投發(fā)展基于深刻的時(shí)代洞察，如自然環(huán)境的疏離、情感生活的匱乏和精神生活的單調(diào)，開始嘗試重建附近，做有溫度、有人情味的內(nèi)容，并挖掘新的TOD商業(yè)邏輯，即從產(chǎn)品中心主義向用戶中心主義、從單維價(jià)值向多維價(jià)值創(chuàng)造、從功能化的產(chǎn)品向生活方式轉(zhuǎn)移，這也是京投發(fā)展TOD迭代和更新路上的指導(dǎo)性原則。

在具體的產(chǎn)品打造上，京投發(fā)展遵循用戶企業(yè)的三大原則：“三觀正”即價(jià)值觀要符合當(dāng)下的時(shí)代背景，具有正義性；“顏值高”指在高審美水平時(shí)代，產(chǎn)品要以非標(biāo)化審美打動(dòng)目標(biāo)用戶；“關(guān)系好”則是以用戶為中心，從需求出發(fā)，提供真正契合他們需求的解決方案，才能在粉絲經(jīng)濟(jì)時(shí)代獲得大量的用戶——有人愿意跟著我們一起走，有人愿意重復(fù)付費(fèi)，為我們的產(chǎn)品和服務(wù)買單，這樣的商業(yè)模式才是可持續(xù)的。

以京投發(fā)展北熙區(qū)為例，項(xiàng)目以精研方式了解用戶需求，分別從場(chǎng)景、觸點(diǎn)、需求、痛點(diǎn)四個(gè)層面對(duì)用戶需求進(jìn)行了分析，形成場(chǎng)景路徑的用戶體驗(yàn)地圖，通過需求、年齡、時(shí)空三個(gè)維度，結(jié)合觸點(diǎn)捕捉，形成產(chǎn)品價(jià)值和服務(wù)價(jià)值的分類和排序，最終生成了北熙區(qū)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)和服務(wù)設(shè)計(jì)。

京投發(fā)展·北熙區(qū)二期效果示意圖

在這個(gè)顏值正義的時(shí)代，北熙區(qū)也展示出獨(dú)特的城市審美，讓用戶產(chǎn)生愉悅感受。譬如以生境為美原則，而不是傳統(tǒng)的以達(dá)成指標(biāo)為原則打造垂直綠化和立體景觀，構(gòu)建星河之境的生態(tài)美學(xué)等等。

在空間場(chǎng)景打造上，北熙區(qū)做了大膽的嘗試，將兩個(gè)站點(diǎn)TOD和一個(gè)車輛段TOD，用一條“綠谷”串聯(lián)起來，綠谷可以視為慢閃公園的升級(jí)版、放大版或TOD版。

京投發(fā)展·北熙區(qū)項(xiàng)目效果示意圖

作為復(fù)合微縮空間，“北熙區(qū)城市生活實(shí)驗(yàn)室”打破傳統(tǒng)售樓處思維，以社群共創(chuàng)營(yíng)地、預(yù)告北熙區(qū)生活方式的展場(chǎng)形式呈現(xiàn)，吸引了大量的明星品牌、跨界菁英，與未來的業(yè)主用戶一起進(jìn)行文化共創(chuàng)。

顯然，京投發(fā)展正在以用戶思維進(jìn)行創(chuàng)新突破和二次價(jià)值創(chuàng)造，推動(dòng)TOD開發(fā)從技本位向人本位轉(zhuǎn)變，實(shí)現(xiàn)從產(chǎn)業(yè)藍(lán)海向人文藍(lán)海的跨越。

圖片由京投發(fā)展授權(quán)中國(guó)網(wǎng)財(cái)經(jīng)使用

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